Антон Табах: «Жилье – это сфера не только рациональная, но и эмоциональная»

О том, чем отличается отношение к недвижимости в России и США, сильно ли пандемия изменила отношение людей к жилью и как повлияла на рынок льготная ипотека, «Пресс-лайн» поговорил с доцентом Высшей школы экономики, научным руководителем проектов «Жилфин» и «Финшок», экспертом по финансовой грамотности Антоном Табахом.

Страна жилищных собственников

Лучшим способом вложения денег большинство россиян считает покупку недвижимости. Об этом говорят данные совместного исследования ДОМ.РФ и ВЦИОМ. При наличии крупной суммы 50% опрошенных вложили бы ее в жилье, еще 17% купили бы земельный участок.

— Антон, начну с вопроса, о который сломано немало копий: жилье – это по-прежнему актив?

— Актив – понятие сложное. Если не следовать бредовым концепциям товарища Кийосаки (Роберт Кийосаки, автор бестселлера «Богатый папа, бедный папа» — Прим.ред.), к которому я отношусь откровенно плохо: даже если у него и есть здравые идеи, они хороши для американского рынка, американской финансовой системы и американских же ставок по ипотеке. Так вот, если не ударяться в кийосаковщину, жилье – это естественно актив. Оно имеет ценность, может быть продано и как многие другие — в бухгалтерском и бытовом смысле — активы, те же автомобили, жилье требует расходов на поддержание.

Есть особые случаи, которые, наверняка, не редкость для дальних районов Красноярского края и тем более для Дальнего Востока, когда в схлопывающихся населенных пунктах от жилья, скорее, хотят избавиться. Но это проблема не жилья, а конкретной территории. На развивающейся территории жилье — это актив, которым можно воспользоваться и с которым много чего можно сделать.

— За последние 40 лет взгляд на жилье, как актив, в России сильно изменился?

— При советской власти квартирный вопрос всех портил, но это потому, что не было легального рынка. С появлением рынка в России возобладал американский подход: каждый должен владеть квартирой или домом. Справедливости ради – последний вариант встречается у нас гораздо реже.

Россия сегодня – это страна жилищных собственников: в частной собственности граждан находится больше 80% жилья. Уровень владения жильем у нас выше, чем в Штатах, большинстве других развивающихся и многих развитых странах. Соответственно, по этой причине и рынок аренды в России развит не так сильно и достаточно «черный». Из-за продолжающейся приватизации государство не заинтересовано в том, чтобы растить рынок социальной аренды, а рынок частный, который пытаются зарегулировать, работает не очень хорошо. Хотя, судя по тому, что в тему аренды жилья заходит Яндекс, есть шанс, что рынок войдет в более-менее цивилизованное русло. Понятно, что аренда квартир – не такси, но выход такого крупного игрока, который знает все обо всех, может серьезно изменить рынок.

— В развитых и развивающихся странах рынок аренды гораздо шире, чем в России?

— Нет общего правила – как говорится, в каждом домУ по комУ. Например, Америка и Германия – обе страны развитые. Но в Америке домовладение является краеугольным камнем. Всякий приличный человек там должен владеть домом, а если не владеет, то это хипстер «не пойми откуда». При этом в Америке развит и рынок аренды, потому что страна очень мобильна. За исключением крупных городов, аренда эта достаточно рыночная, умеренно краткосрочная, а вне пределов сроков аренды защита прав арендаторов не практикуется.

Теперь берем Германию – там более 60% населения свое жилье арендует. Рынок жесточайше зарегулирован: это многолетние контракты, причем, работающие в обе стороны. Выселить арендатора даже в случае неуплаты практически невозможно, но определенные защитные механизмы у арендодателя все же есть. Это уже другой вариант рынка, но и он прекрасно функционирует.

В каждой стране относительно аренды будут свои порядки. Есть, условно говоря, американская модель — более рыночная и заточенная на собственность; а есть немецкая, где наиболее высока роль долгосрочной аренды.

Для развивающихся стран тоже нет единого сценария. В том же Китае, который по понятным причинам переживает бум рынка недвижимости, больший упор сделан на собственность. Где-то, например, в Южной Африке в силу тотальной нищеты с собственным жильем сильно туго, зато в Конституции прописано право каждого на минимальный объем коммунальных услуг. Так что везде свои порядки.

Продолжение: https://www.press-line.ru/interview/anton-tabah-zhile-eto-sfera-ne-tolko-racionalnaya-no-i-emocionalnaya